Stap 1: Informeer jezelf: wat kan en moet je doen?
Je leest hier:
- Bezoek de technische bibliotheek
- Bekijk je warmtescan: verliest jullie dak veel warmte?
- Een appartementsgebouw: privatieve en gemeenschappelijke delen
- Vind een EPC-verslaggever voor je renovatie
- Heb je als eigenaar van een appartement renovatieverplichting?
- Zonnepanelen en energiedelen in appartementsgebouwen
- Asbestattest voor appartementen
Bezoek de technische bibliotheek
Begin je renovatieproject met een bezoek aan de technische bibliotheek van het Woon- en energieloket van Stad Mechelen. Daar vind je handige informatie over onderwerpen zoals rendabele dakisolatie, nieuwe verwarmingssystemen en groene energie. Kom ook meer te weten over circulair verbouwen en hoe een groendak of groene gevel je binnenklimaat verkoelt.
Meer weten? Onze experts staan klaar om je technische vragen te beantwoorden.
Een appartementsgebouw: het beheer van de gemene delen
De gemeenschappelijke delen
Je hebt het stappenplan geselecteerd voor de renovatie van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
De gemeenschappelijke delen zijn*:
- Dak, buitenmuren, vloeren.
- Gemeenschappelijke ruimtes, zoals inkomruimte, garage, circulatieruimte, brandtrappen, lift, enz.
- Ramen, deuren, poorten van de gemeenschappelijke ruimtes.
- Collectieve installaties en de onderdelen ervan die zich in de gemeenschappelijke delen bevinden, zoals de leidingen voor de verwarming, voor de productie van sanitair warm water, elektriciteit, … (Leidingen in je eigen appartement, behoren tot de privatieve delen.)
*Elk appartement is uniek: wat tot de gemeenschappelijke delen behoort, kan verschillen. Raadpleeg de basisakte en reglement van mede- eigendom voor de juiste verdeling in jouw gebouw.
Iedere eigenaar van een appartement is ook deels eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw. De gemene delen van je appartementsgebouw beheer je met alle appartementseigenaars samen.
- Eigenaars van middelgrote en grote gebouwen doen dit via een Vereniging van mede-eigenaars (VME).Een (professionele) syndicus staat de VME hiervoor bij.
- Bij kleinere appartementsgebouwen regelen de eigenaars het beheer onderling, zonder VME.
De Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is een rechtspersoon die alle eigenaars binnen een gebouw samenbrengt.
De VME zorgt voor het dagelijks beheer, het onderhoud en de goede gezondheid van het appartementsgebouw. Als rechtspersoon beschikt de VME over een ondernemingsnummer en staat ze ingeschreven in de Kruispuntbank voor Ondernemingen.
Als eigenaar van een appartement hoef je zelf niets te doen om toe te treden tot een VME. Heeft het gebouw waarin je een appartement koopt een VME, dan ben je automatisch lid van de VME van dat gebouw. Dat geldt ook als je op een andere manier een appartement verwerft.
De taken van beheer, onderhoud en bewaring van het gebouw geeft de VME in handen van een syndicus.
Heeft je appartementsgebouw geen VME? Dat kan. Dan hebben de mede-eigenaren bij de oprichting van het gebouw in de statuten een speciale clausule opgenomen die hen onttrok aan het wettelijk stelsel van mede-eigendommen. De wet voorzag deze optie wanneer 'de aard van het onroerend goed dit rechtvaardigt’. Vooral eigenaars van kleine appartementsgebouwen (2 tot 6 appartementen) kozen hiervoor. In een gebouw zonder VME moet alle eigenaars unaniem akkoord gaan met beslissingen over het beheer van het gebouw.
Rol van de syndicus
De syndicus is de persoon die instaat voor het technisch, administratief en financieel beheer van de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw. De syndicus staat onder andere in voor het beheer en behoud van je gebouw, en dus de renovatiewerken van het appartementsgebouw.
Algemene vergadering beslist
Heeft jouw gebouw een VME, dan roept de syndicus ieder jaar alle mede-eigenaars samen in de algemene vergadering. De VME moet er over werken aan de gemeenschappelijke delen beslissen met de vereiste meerderheden.
- Voor verbouwingswerken van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw, geldt een 2/3e meerderheid.
- Voor wettelijk verplichte werken zoals dakisolatie en dubbele beglazing, geldt een absolute meerderheid (50+1).
- Voor andere zaken gelden nog andere meerderheden.
Ben je mede-eigenaar in een gebouw zonder VME? Dan moeten alle mede-eigenaars met de voorgestelde werken akkoord gaan. Lukt het deze mede-eigenaars niet om tot een beslissing komen? Dan kan je de rechter vragen om de situatie te regulariseren en de mede-eigenaars te verplichten alsnog een VME op te richten. Nadien kan er dan beslist worden met de verplichte meerderheden.
Vind een EPC-verslaggever voor je renovatie
Energieprestatiecertificaat: EPC
Het Energieprestatiecertificaat of EPC -gemene delen laat zien hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen en de collectieve installaties zijn en welke aanpassingen je kan doen om deze nog energiezuiniger te maken. Elk appartementsgebouw is verplicht om een EPC – gemene delen te hebben. Iedere eigenaar is daarnaast ook verantwoordelijk voor het EPC-attest van zijn appartement. In 2050 moeten alle appartementen energiezuinig zijn en een A-label hebben behaald.
Om jullie EPC – attest te verbeteren kan de VME werken uitvoeren aan gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals de isolatie van gevels en daken. Dit vereist medewerking en instemming van de mede-eigenaars van het appartementsgebouw. Agendeer dit tijdig op de algemene vergadering.
Heb je hulp nodig om je EPC te begrijpen?
Vraag gratis renovatieadvies aan
Ben je op zoek naar een EPC-verslaggever?
Een EPC moet opgesteld worden door een energiedeskundige die erkend is door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
Bekijk de lijst van erkende energiedeskundigen voor EPC
Vind een EPB-verslaggever voor je renovatie
Energieprestatie en Binnenklimaat: EPB
Het EPB laat zien hoe goed het appartementsgebouw aan de energienormen en ventilatie-eisen voldoet. Het streeft naar een minimaal E-peil, hernieuwbare energie en een ventilatiesysteem in je gebouw.
Een EPB is verplicht bij nieuwbouw en bij grondige renovaties waarvoor een architect een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen. Hier vind je de belangrijkste EPB-eisen voor bouwaanvragen vanaf 2025.
Plan je werken met een architect en wil je extra advies?
Ben je op zoek naar een EPB-verslaggever?
Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) houdt een lijst bij van erkende EPB-verslaggevers. Op de Energiekaart vind je een verslaggever bij jou in de buurt.
Bekijk de lijst van erkende EPB-verslaggevers
Heb je als eigenaar van een appartement renovatieverplichting?
Aangekondigde wijzigingen van renovatieverplichting
In het Vlaamse regeerakkoord 2024-2029 zijn de onderstaande wijzigingen aangekondigd.
- De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D. Het verdere verstrengingspad (dat gepland was vanaf 2028) wordt afgeschaft.
- De termijn voor de uitvoering van de werkzaamheden om aan de renovatieplicht te voldoen en de termijn om de bewijsstukken bij Ingrijpende Energetische Renovaties (IER) aan te leveren, wordt verhoogd naar 6 jaar (in plaats van 5 jaar).
- Voor de renovatieplicht bij residentiële gebouwen wordt een genuanceerd handhavingskader uitgewerkt.
De wetgeving moet nog worden aangepast. Meer info volgt. In de informatie hieronder wordt nog de huidige regeling vermeld.
Huidige regeling renovatieverplichting
Als je na 2022 een appartement aangekocht hebt met een EPC-label E of F, dan heb je een renovatieverplichting. Dat betekent dat je binnen 5 jaar na aankoop je appartement moet renoveren tot EPC-label D of beter. Opgelet: label D is een tussenstap. Naarmate 2050 dichterbij komt, worden de eisen strenger. Het is slim om meteen hoger te mikken.
- Heb je na 2028 gekocht? Dan moet je binnen 5 jaar label C halen.
- Heb je na 2040 gekocht? Dan moet je binnen 5 jaar label B halen.
- Heb je na 2045 gekocht? Dan moet je binnen 5 jaar label A halen.
Opgelet: de renovatieverplichting geldt ook voor wie na 2022 een woning erfde of verkreeg via schenking.
Als je de renovatieverplichting niet nakomt, riskeer je een administratieve boete van 500 euro tot 5000 euro.
Om aan de private renovatieverplichting te kunnen voldoen zullen ook de gemene delen moeten gerenoveerd worden. Dit vraagt medewerking van alle mede-eigenaars.
Heb jij zelf geen renovatieverplichting, maar je buurman wel? Zorg er dan mee voor dat je buurman zijn correcte EPC de komende jaren kan behalen door tijdig dak en/of gevels te isoleren.
Lees meer over de renovatieverplichting
Bijkomende renovatieverplichting voor verhuurders
Als verhuurder ben je verplicht om je appartement te laten voldoen aan de minimale woonkwaliteitsnormen. De minimale dakisolatienorm en de dubbelglasnorm maakten hiervan al onderdeel uit.
Vanaf 2030 verstrengen deze normen. Vanaf dan zal je bijkomend een minimaal EPC- attest moeten hebben. Voor appartementen moet je in 2030 ten minste een D-label halen, in 2035 een C-label.
Voldoet het appartement niet aan de minimale norm, dan krijg je op het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek een gebrek van categorie II. Dit betekent dat het appartement ongeschikt verklaard kan worden.
Plan je een ingrijpende energetische renovatie (IER)?
De ingrijpende energetische renovatie (IER) is een renovatie waarbij
- Voorwaarde 1: minstens 75% van je buitenmuren wordt geïsoleerd én
- Voorwaarde 2: minstens de opwekkers om een specifiek binnenklimaat te realiseren volledig worden vervangen.
In een IER streef je naar een minimaal E-peil, hernieuwbare energie en een ventilatiesysteem in je gebouw, zoals aangegeven in de EPB-vereisten. De eisen variëren per bouwaanvraagjaar.
Een IER-verbouwing biedt ook enkele financiële voordelen
Bekijk je warmtescan: verliest jullie dak veel warmte?
Een warmtescan, of thermografische foto, laat zien waar je appartementsgebouw warmte verliest. Met een infraroodcamera worden verschillen in temperatuur van oppervlakken zichtbaar. Dat helpt je om luchtlekken, koudebruggen, slechte isolatie, vochtproblemen en andere defecten op te sporen. Zo weet je precies waar je extra isolatie kan aanbrengen om energie te besparen.
Bekijk het warmteverlies van jullie dak (opname 2018)
Zonnepanelen en energiedelen in appartementsgebouwen
Zonnepanelen plaatsen op het dak is ook interessant voor appartementsgebouwen.
Je kan op verschillende manieren de opgewekte zonne-energie binnen een appartementsgebouw gebruiken en verdelen. Meer info vind je hier terug.
Let op, isoleer eerst jullie dak met voldoende isolatie voordat je investeert in een PV-installatie. Laat je adviseren door een expert.
Asbestattest voor appartementen
Sinds 23 november 2023 is bij overdracht van een appartement een asbestattest verplicht. Een mede-eigenaar die een appartement verkoopt of op een andere manier ‘overdraagt onder levenden’, moet dat tijdig aanvragen.
Voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw geldt de verplichting vanaf 1 mei 2025, maar VME's kunnen dit ook nu al aanvragen. De VME moet het asbestattest voor de gemene delen aanvragen en ter beschikking stellen van de mede-eigenaars.
Meer info over het asbestattest voor appartementen en de gemene delen lees je hier.
Ga naar STAP 2: Krijg renovatieadvies